Com negociar tarifes de CAM en arrendaments comercials

Com més gran sigui l’espai comercial que llogueu, més probabilitats podreu negociar quotes CAM (manteniment d’àrees comunes) i qualsevol tarifa administrativa associada. Tanmateix, per molt petit que sigui l’espai, no accepteu mai els termes d’un contracte de lloguer sense demanar un millor tracte.

En una declaració cautelar sobre la dificultat d’introduir-se en el sector immobiliari comercial, Revista de finançament La reporter, Laura DeMars, indica clarament que fins i tot els professionals del sector immobiliari poden tenir dificultats per entendre la complexitat de les tarifes de CAM; "La complexitat de la indústria fa que sigui difícil arribar a entrar …", afirma DeMars:

“Als centres comercials, per exemple, els inquilins solen pagar el manteniment de l'edifici mitjançant una tarifa de manteniment de zones comunes (CAM). Tot i que un director financer d’una empresa de gestió d’immobles no gestiona directament els inquilins, encara necessita entendre com es cobren aquestes tarifes … més important, ja que els grans minoristes solen disputar les tarifes de CAM o pagar només un percentatge … el director financer ha de saber fer expliquen la diferència o l’esborrat de la CAM. "

Abans d’intentar negociar quotes CAM o administratives, assegureu-vos que enteneu el que són. Si les tarifes de CAM són un problema complicat per als finançadors de finançament, és millor que us prepareu!

Taxes CAM estàndard de la indústria

Com que la condició de certes àrees comunes té un efecte directe sobre els llogaters, les tarifes associades als costos de manteniment i reparació de passadissos, ascensors, cases d'escala, vestíbuls i banys de zones comunes són bastant estàndard en les tarifes de CAM. Normalment, els llogaters també valoren els costos associats amb el manteniment de l'aparcament (incloent il·luminació i paisatgisme) i les voreres.

Consells per a la negociació de tarifes CAM estàndard

Si el tipus de tarifes que se us demana que pagueu no és negociable, assegureu-vos que el vostre contracte d'arrendament us permetrà revisar les factures del propietari. Els negocis són negocis, i això no ha de ser vist com una desconfiança en un propietari o alguna cosa personal, però el pagament de despeses desconegudes simplement de bona fe no és un bon negoci. L’exigència d’una declaració en absolut que el propietari ha de proporcionar documentació (responsabilitat) de totes les tarifes cobrades és l’única manera d’assegurar-vos que se us cobrarà amb justícia.

També haureu de negociar quant podran augmentar les tarifes de CAM cada any i posar un percentatge o un import màxim. Aquest "límit" s'hauria de llistar separadament de qualsevol altre augment de la renda.

Taxes administratives d’operacions i gestió (O&M)

Si el vostre contracte d'arrendament requereix que pagueu els honoraris de CAM per qualsevol cost operatiu o de gestió, obriu immediatament a aquests costos. Si el propietari insisteix, demaneu veure una llista (prova) d'aquests costos i com s'ha calculat la vostra quota. És possible que aquestes tarifes no s’anomenin tarifes CAM, sinó que es considerin "taxes administratives". Les tarifes administratives segueixen sent taxes CAM - el propietari està intentant que contribuïseu als seus propis costos. Les tarifes administratives solen basar-se en un percentatge dels costos totals de CAM.

Consells per a la negociació de les tarifes administratives de O&M

La majoria dels llogaters s'oposaran a les tarifes operatives i de gestió perquè el propietari ja està cobrant els ingressos de la renda, fins i tot sense comissions de CAM. Si la tarifa de CAM inclou els sous dels empleats de gestió o administració (en el lloc o fora de lloc), els costos de l’assegurança de responsabilitat civil (haureu de pagar la vostra assegurança de responsabilitat civil: el propietari l’exigirà abans que pugueu entrar), publicitat i altres activitats promocionals, serveis professionals com ara serveis legals o de comptabilitat, tracten de negociar-los fora del vostre contracte de lloguer.

Segons Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges", Retail Traffic Magazine; "Els inquilins més experts reduiran el percentatge (que oscil·la entre el 25% i el 5%) i exclouen els costos de tipus no de manteniment del càlcul (per exemple, impostos, assegurances, serveis públics)".

Rees també creu que els costos de manteniment i reparació relacionats amb els edificis (és a dir, les cobertes, els fonaments de la construcció i les parets exteriors) no haurien de ser absorbits pels inquilins, ja que no són àrees habituals dels inquilins ni dels seus clients. Rees assenyala amb precisió; “El propietari ja obté ingressos d'aquests edificis en forma de lloguer. Els costos de mantenir-los i substituir-los haurien de ser pagats pel propietari per ingressos per lloguers."

Fonts:

Rosie Rees. Retail Traffic Magazine en línia. "Les taxes de batalla per sobre de la CAM". 1 de setembre de 1999.

Laura DeMars. Revista de finançament. "El veritable tracte". Agost del 2007.