Com negociar arrendaments comercials que afavoreixin els inquilins

Si un propietari o un agent de leasing simplement us indica els termes, demaneu alguna cosa que mostri els termes per escrit abans de presentar una contra-oferta. Si es mostren reticents a oferir una carta, sol·liciteu-vos un correu electrònic o una còpia de la fitxa de l’espai (que contindrà almenys la informació bàsica d’arrendament).

Per què és tan important tenir termes inicials per escrit? Un agent de lísing actua en nom dels interessos del propietari. Si un agent, bé sigui malinterpretat o intentat d'alguna manera modificar les indicacions del propietari, tenir termes per escrit us pot mostrar un propietari que la vostra contraoferta es va fer de bona fe sobre la base de la informació de l'agent de leasing.

També és possible que pugueu malinterpretar els termes d’arrendament si no ho són per escrit. Això podria portar-vos a contrarestar massa alt o massa baix segons la informació mal interpretada.

Una altra raó per tenir els termes per escrit és que us permetrà investigar més sobre el contracte de lloguer, demanar als advocats els termes o, fins i tot, comparar els termes amb qualsevol altre contracte que esteu considerant.

Sol·licitar termes per escrit no és de cap manera un compromís legal per part seva. Sempre teniu l’opció de contrarestar els termes o simplement de descartar-los.

Una oferta de taulell

Quan compres una casa, negocia el preu. Un venedor llista la casa per la quantitat de diners que els agradaria obtenir de la venda, però gairebé sempre espera obtenir menys. Un comprador interessat en comprar una casa enviarà alguna cosa per escrit al venedor amb una contra oferta. En aquest cas, una contraoferta és una oferta per comprar la casa a un preu més baix que el que el venedor demana. En poques paraules, una contraoferta és la negociació.

Això també és vàlid per a l’arrendament comercial. Tot i que alguns contractes d'arrendament poden ser realment no negociables, en la seva major part, funciona igual que comprar una casa: un propietari o un agent de la llista demana un preu de lloguer (o un conjunt de termes), però permet tenir espai per a la negociació. És a dir, en béns arrels comercials, gairebé sempre es preveu que el llogater (o el arrendatari) presentarà una contraoferta, de manera que el propietari infla els preus i / o termes.

• 3 preguntes que cal fer abans de negociar o signar un contracte de lloguer comercial
• Gràfic que mostra els tipus de contractes comercials
• Triple arrendament net
• Arrendament amb servei complet (arrendament brut)

El procés de negociació inicial

Quan hagueu expressat el vostre interès en arrendar un espai, alguns propietaris simplement us oferiran un formulari que indiqui els termes de la sol·licitud d'arrendament. Aquests formularis poden tenir una secció de resposta o un fitxer adjunt per completar allà on pugueu oferir-los. Altres poden oferir una còpia dels documents de la llista (un anunci o un fulletó) amb "preguntar termes".

En la majoria dels casos, però, és del vostre interès presentar una carta o una altra forma de comunicació escrita amb una contraoferta. Per què? Perquè en una carta podeu incloure punts de venda per explicar-vos per què us convertiria en un inquilí ideal, informeu el propietari de la vostra empresa i feu que el tracte sigui més personal.

Per obtenir una propietat calenta amb diverses parts interessades, la vostra carta pot servir de trucada de vendes per aconseguir que el propietari us reculli i accepti les vostres condicions. La negociació pot anar i venir, així que sigueu pacients. Un agent llistat sol tenir una certa llibertat per prendre decisions, però molt probablement haurà de consultar-se amb el propietari. Pot trigar temps.

Si no heu tornat a escoltar una oferta en un o dos dies hàbils, és bo fer un seguiment. Però intenteu no aparèixer desesperadament ni massa ansiós, ja que això pot afectar el resultat de les vostres negociacions. Recordeu que la majoria d’agents de llistat volen traslladar una propietat tan ràpid com pugui, de manera que normalment no necessiten molta “molesta”.

Preparació d’una carta d’oferta o oferta

La vostra oferta comptable s'ha de presentar des del vostre negoci, no de vosaltres personalment, fins i tot si sou propietari d’una empresa individual. La vostra carta d’oferta és un llançament de vendes. Esteu demanant termes que siguin més al vostre favor i voleu que el propietari vegi que vostè i el seu negoci siguin una bona opció.

La vostra carta d’oferta sempre ha d’incloure la informació següent:

La persona responsable de l'arrendament

Incloeu el nom de la vostra empresa que inclou el nom en què es troba establert legalment, així com qualsevol altre nom en què feu negocis. Recordeu que, si esteu operant en una empresa de propietat única, des del punt de vista legal, vosaltres i la vostra empresa són els mateixos i, fins i tot, si enumereu el vostre negoci al’arrendament, també podreu ser responsable personalment del contracte sencer.

La vostra estructura empresarial

Si esteu incorporat, expliqueu on esteu incorporat. Si sou una organització exempta d’impostos, indiqueu-ho a la vostra carta. És rar que els propietaris us ofereixen regals o avantatges a les organitzacions sense ànim de lucre només per obtenir una cancel·lació d’impostos, però és possible que tinguin més ganes de negociar o arrendar a una causa noble que a un club de motorista. A més, la comprensió de la vostra responsabilitat personal per signar un contracte d'arrendament és important i variarà en funció de la vostra estructura empresarial.

Quant de temps heu estat en negocis?

Si la vostra empresa té menys de dos anys, és possible que també vulgueu incloure una declaració sobre l’èxit o les projeccions de creixement futures o un pla de negocis. No és probable que un propietari es llogui a la vostra empresa, sense que algú les assigni ni garanteixi el contracte de lloguer, si no podeu demostrar que la vostra empresa està bé.

La naturalesa del vostre negoci

Què fas? Sigui breu i al punt. Un propietari ha de saber què feu en cas que hi hagi consideracions especials. Per exemple, si administreu una empresa que utilitza materials perillosos, teniu pacients a peu d’un establiment de salut o emmagatzemeu articles de valor excessiu, el propietari ha de saber si hi ha restriccions en l’ús de la propietat. El que els inquilins fan, poden afectar els valors de la propietat i els tipus d’assegurança d’un propietari; així que sigui honest.

Informació de contacte

Assegureu-vos d’incloure un número de telèfon al qual pugueu arribar, i si és possible, i una adreça de correu electrònic. Si només podeu accedir-hi en determinats dies o durant les hores fixades, incloeu-ho també. Si no respon a un arrendador o al llistat d’agents de manera oportuna, poden pensar que no us interessa.

Les vostres condicions proposades (o, oferta de comptador)

Sigui el més complet i clar possible.

Llistar els vostres termes de lloguer en una oferta o en una oferta de comptador

La millor manera de negociar un acord és tenir una comprensió clara del que oferiu o que voleu acceptar. Si no ho és per escrit, serà molt difícil demostrar més endavant que alguna cosa quedés exclosa d’un contracte de lloguer que es pensava que s’hauria d’incloure.

Posar les coses per escrit pot trigar una mica, però us ofereix una certa protecció legal si les coses es passen més endavant després. Si esteu premut el temps i no podeu enviar una carta per correu electrònic, envieu-ne un. Si no és possible, un correu electrònic ben escrit pot ser suficient.

Si no esteu segur d’un requisit d’arrendament en particular, com a aclariment, i proveu d’aconseguir aquesta aclariment per escrit.

• Banderes vermelles per a condicions de lloguer erroni
• Consells sobre com negociar tarifes de CAM en arrendaments comercials
• Termes estàndard en arrendaments comercials

La durada del contracte d'arrendament

Si voleu canviar la durada dels termes d’arrendament, sigueu clars. Per exemple, és el contracte de lloguer que voleu és de dos anys amb tres opcions de renovació d'un any (per un total de cinc anys); o un arrendament directe de cinc anys sense opcions de renovació? Es fa una gran diferència en quant de temps es quedarà tancat en un contracte d'arrendament i de quina manera el propietari podria sentir-se sobre altres termes que demana en una contraoferta.

La majoria dels propietaris prefereixen arrendaments de dos anys o més, però no dubten a demanar un contracte d'arrendament d'un any. Els contractes d'arrendament d'un any poden costar una mica més o tenir menys opcions de renovació del contracte d'arrendament, però està tancat durant menys temps. Llevat que sigueu una empresa de diversos milions de dòlars, poques vegades té un bon sentit empresarial per signar un contracte d'arrendament que us compromet a l'espai durant més de dos anys.

Tingueu en compte si el vostre negoci supera l’espai, no voleu quedar-vos aturat amb un contracte de lloguer llarg. O, pitjor encara, si la vostra empresa té dificultats i haureu de baixar a un espai més reduït, potser us resultarà difícil trencar el lloguer.

Condició de la propietat

Si esteu demanant l’espai "tal qual" o si necessiteu el propietari per reparar o millorar primer. Si teniu previst renovar la propietat, descriviu breument les reformes proposades. Voleu incloure-ho en un contracte d'arrendament, perquè sovint el propietari oferirà algun tipus d'incentiu o "subsidi" si renoveu determinats tipus de propietats. Si no esteu segurs de quines assignacions podreu oferir-vos per a qualsevol renovació, manteniu les coses obertes. Oferiu enviar informació més detallada sobre les renovacions de la revisió del propietari per oferir-vos algun tipus de consideracions sobre millores.

Data d’ocupació

Digueu-li al propietari quan vulgueu prendre possessió física (moure's, accedir o assumir la responsabilitat de la propietat). En alguns casos, quan la data en què es prengui la possessió física pot ser diferent a la data, començarà a pagar el lloguer.

Per exemple, podeu sol·licitar al propietari una data d’ocupació i data d’inici del lloguer de l’1 de gener del 20xx, però demaneu que el primer mes no tingui lloguer. En aquest cas, l’arrendament començaria l’1 de gener del 20xx i el propietari podria cancel·lar el lloguer del mes lliure. L'arrendatari ocuparia l'espai durant 12 mesos i el lloguer duraria 12 mesos.

Una altra manera d’obtenir el mateix (un mes de lloguer gratuït) és sol·licitar una data d’ocupació de l’1 de gener de 20xx, amb una data d’estat de lloguer de l’1 de febrer de 20xx. Vol dir que el contracte d'arrendament començaria un mes des de la data en què es va traslladar, o l'1 de febrer de 20xx.

Aquest tipus de negociació només funciona en un espai que ja està desocupat, i el propietari està ansiós de fer entrar a algú perquè afavoreix el llogater. En essència, no solament obtindreu una renda mensual gratuïta, sinó que arribeu a 13 mesos d’ocupació en un arrendament de 12 mesos.

Com escriure una carta d’oferta o de l’oferta

A continuació, es mostra una carta que pot (i hauria de) ser revisada per utilitzar-la com a oferta inicial o com a contraoferta per arrendar un espai comercial per a la vostra empresa. No pretén servir de substitut de l'assessorament jurídic, sinó simplement mostrar una manera de manifestar interès en arrendar un espai determinat.

• Més mostres de cartes comercials
• Plantilla de carta de negocis

La informació en negreta ha de ser substituïda per la vostra pròpia informació i les vostres condicions d’arrendament.

(Insereix La cita d'avui)

(INSERIR Nom del propietari o agent de la llista

Happy Landlord

123 Street

Suite Z

Ciutat, estat, codi postal

BenvolgutSra. Propietari;

Aquesta carta és per expressar interès en nom de (INSERIR el nom de la vostra empresa), en arrendament de la propietat situada a: (INSERIR adreça completa incloent l'adreça del carrer, la unitat o el número de la suite, la ciutat, l'estat i el codi postal.

(INSERIR el nom del vostre negoci) és (INSERIR tipus de negoci que sou propietari - LLP, associació, empresa individual, etc.) (INSERIR breu declaració sobre el que fa la vostra empresa.

(INSERIR el nom del negoci ha estat operatiu des de (INSERIR data d’inici o nombre d’anys de negoci). A causa d'un creixement emocionant, necessitem instal·lacions més grans (o addicionals, més adequades, etc.).

(Nota: fins i tot si feu feina des de casa no oferiu això a la carta de proposta. Eviteu oferir en aquest contacte inicial que tingueu un negoci basat en la llar: pot fer que soni petit i inestable a un propietari.)

Després d’avaluar acuradament el valor de mercat just (jo) proposem els següents termes per a la vostra consideració:

LLISTA TOTS ELS TERMES AQUÍ incloent la durada de l’arrendament, les opcions de renovació, el lloguer, les tarifes afegides, el tipus d’arrendament, els increments anuals, etc. Qualsevol cosa que vulgueu incloure o dirigir-se al detall d’arrendament d’aquest paràgraf. Assegureu-vos d’incloure totes les reformes o reparacions que vulgueu o necessiteu que el propietari faci l’espai, o que ho feu. Sol·liciteu lloguer gratuït, mobles i aparcament addicional: qualsevol cosa que necessiteu per fer que l'espai funcioni millor per al vostre negoci.

Estic emocionat amb la possibilitat d’arrendar l’espai esmentat i sentir-ho (INSERIR Nom del negoci) seria un avantatge per a vostè. Si teniu alguna pregunta sobre aquesta proposta de condicions d’arrendament o de negoci, poseu-vos en contacte amb mi a (INSERIR número de telèfon i millor trucada de temps), o per correu electrònic a: (INSERIR la teva adreça de correu electrònic).

Gràcies per tenir temps per considerar aquesta oferta. Espero una resposta ràpida i ràpida.

Respectuosament enviat, (deixeu 2-3 línies en blanc per signar el vostre nom amb tinta)

(INSERIR El vostre nom: caps inicials

(INSERIR El vostre títol: caps inicials

Nota: si incloeu adjunts o copieu qualsevol altra persona, la manera preferida de demostrar que en una carta comercial és després de la vostra signatura, així, i en aquest ordre:

Respectuosament enviat, (deixeu 2-3 línies en blanc per signar el vostre nom amb tinta)

(INSERIR El vostre nom: caps inicials

(INSERIR El vostre títol: caps inicials

Tancaments: (enumereu més d’un en línies separades, sagnat)

cc: Jennifer Barnes, agent de llistats

Com formatar la segona pàgina d'una carta comercial

Si la vostra lletra és més gran que una pàgina, el format de carta de negocis estàndard per iniciar la segona pàgina és el següent:

Carta:

La cita d'avui

Pàgina dos

A continuació, salteu de dos a tres línies en blanc i tomeu el lloc on comença la lletra per a la pàgina dos.

Com lliurar una carta d'oferta

Podeu enviar la vostra carta d’oferta, enviar-la o enviar un correu electrònic amb un fitxer adjunt que conté la carta d’oferta. Si encara esteu lluitant amb els termes que heu d’incloure, aquí teniu més articles amb consells i consells sobre com negociar els millors termes possibles.

Consells per escriure la vostra carta d’oferta

• Recordeu que es tracta d’una carta comercial. Manteniu-lo net, senzill i al punt, però no tingueu por de fer servir "punts de venda" significatius per ajudar a guanyar un propietari.
• Eviteu utilitzar humor, argot o oferir sentiments personals sobre la política, la religió o qualsevol altre tema que no estigui relacionat amb el propòsit de la carta (per fer una oferta).
• No utilitzeu papereria perfumada o "volant". El vostre paper hauria de ser de color blanc, de mida de lletra i sense fronteres o de la capçalera de la vostra empresa habitual.
• Envieu per correu la carta en un sobre blanc senzill de mida empresarial. No us heu de plegar mai per adaptar-la a un sobre més petit. Si la vostra carta conté més de set pàgines, inclosos els fitxers adjunts, utilitzeu un sobre pla de 8-1 / 2 x 11 ”. Assegureu-vos d’incloure una adreça de retorn a la cantonada superior esquerra del sobre i assegureu-vos que heu posat prou franqueig al sobre!