Calculeu arrendaments comercials amb fórmules de peus quadrats

Els arrendaments comercials no es calculen com a arrendaments residencials. Els contractes d'arrendament residencial poden incloure la superfície total d'un habitatge, però el lloguer no es basa en peus quadrats. Els lloguers mensuals de les propietats residencials es determinen en gran mesura si es consideren lloguers comparables a la zona. En béns arrels comercials, la renda mensual es calcula de diverses maneres complexes mitjançant diversos tipus de mesures de peu quadrat.

Les mesures que s’utilitzen per determinar els lloguers d’espai comercial es basen en les directrius establertes per l’Associació de Propietaris i Gestors d’Edificis (BOMA) Internacional i es consideren estàndards de la indústria als Estats Units.

Molts arrendaments comercials fan servir estàndards de BOMA i cobren un lloguer mensual basat en "peus quadrats rentables" i no en "peus quadrats utilitzables". Això és important per entendre-ho, perquè si es cotitza un preu de 1,25 dòlars per peu quadrat útil, pot ser que acabis pagant cada mes.

Peus quadrats rentables

Els peus quadrats utilitzables són el nombre de peus quadrats que ocupa un inquilí. Però hi ha altres parts de l’edifici que utilitzen o es beneficien tots els inquilins. Aquestes parts es coneixen com a zones comunes i inclouen passadissos, escales, ascensors i vestíbuls.

La quantitat de peus quadrats per a espais d’àrea comuna es divideix entre tots els arrendataris de manera prorrata. Cada arrendatari paga una part de les despeses del propietari per a aquestes àrees comunes. Quan aquests costos s’afegeixen als peus quadrats utilitzables, el resultat s’anomena "peus quadrats rentables".

Per fer les coses encara més confuses, aquesta pràctica d’afegir despeses d’àrea comuna a peus quadrats utilitzables s’anomena "factor de càrrega". Les despeses del factor de càrrega solen augmentar cada any a un ritme diferent dels augments del lloguer per als peus quadrats utilitzables. Això significa que potser haureu de negociar dos augments de renda cada any: un per al factor de càrrega i un per al lloguer de peus quadrats utilitzables.

Un exemple de càlcul de peus quadrats rentables

Diguem que l’espai d’oficines que esteu llogant és físicament de 500 peus quadrats (els peus quadrats utilitzables) i té un preu d’1,25 dòlars per metre quadrat. El vostre lloguer de peus quadrats útils seria de 625 dòlars al mes (500 SF x 1,25 USD). Tanmateix, la vostra part de la zona comuna afegeix altres 100 peus quadrats. El vostre lloguer es calcularà sobre 600 peus quadrats, no els 500 que ocupareu.

Alguns propietaris ofereixen una tarifa tant per als peus quadrats utilitzables com per a la vostra part de la zona comuna en un nombre (això sol ser injust per a l’arrendatari), però la majoria cobra una tarifa diferent per peus quadrats per a peus quadrats utilitzables i per a contribucions de lloguer d’àrea comuna.

Sol·liciteu un desglossament de les despeses de peus quadrats rentables utilitzables

Abans de veure un espai, assegureu-vos de preguntar per telèfon quina tarifa es cobra per peus quadrats utilitzables i per a peus quadrats rentables perquè això suposa una gran diferència en el lloguer total mensual. I, recordeu, si algú us diu que un espai és "1.500 peus quadrats llogables", la mida real (utilitzable) de l'espai serà menor.

Per obtenir una propietat, alguns propietaris només us indicaran el preu de peus quadrats que es poden utilitzar, però citarem els metres quadrats rentables. Aquesta pràctica enganyosa fa que un espai aparegui més gran i més barat del que és. Aleshores, quan aparegui, trobareu que l’espai que sona genial al telèfon està fora del vostre rang de preus i és més petit del que pensàveu.

Mentre que la majoria dels agents immobiliaris són honestos pel fet de revelar els costos reals totals de lloguer a través del telèfon, encara tendeixen a indicar la mida de l’espai com a peus rentables, no com a peus útils. Però ara sou prou intel·ligent per saber exactament què demaneu a l'agent de béns arrels.

La taula següent compara els tres tipus de càlculs de peus quadrats utilitzats en arrendaments comercials. Alguns contractes de lloguer només cobren per peu quadrat utilitzable, mentre que altres afegeixen un percentatge de l’àrea comuna a la superfície útil per carregar el que s’anomena peus quadrats rentables.

Càlculs de peu quadrat

Definicions de peus quadrats (SF)
Termini	Definició
Peus quadrats utilitzables	SF d’espai realment ocupat per l’arrendatari.
Peus quadrats rentables	SF + un% útil de SF de les àrees comunes.
Peus quadrats bruts	SF total de tot l’edifici.

Resum

Els peus quadrats utilitzables són la mida real de l’espai que ocupareu. Els peus quadrats que es poden llogar són sempre més grans, ja que inclouen peus quadrats utilitzables i un nombre addicional de peus quadrats de les accions de la zona comuna que no ocupareu físicament.

L’espai que es pot llogar amb el factor de càrrega és el preu que voleu saber perquè és el que pagareu. El preu per peus quadrats dels peus quadrats utilitzables és només una part del que pagareu cada mes.