Comprendre "Gross-Up" abans de signar un contracte de lloguer comercial

El terme "majoritat" normalment s'aplica a contractes de lloguer completament prestats, de vegades anomenats "contractes d'arrendament de servei complet". L’arrendatari paga quantitats fixes per a determinats serveis a més d’un lloguer base per l’espai real que té amb aquest tipus d’arrendament.

Per exemple, un propietari podria pagar el manteniment de les àrees comunes, també anomenades despeses de CAM, i després dividir aquesta tarifa pel nombre de peus quadrats bruts d'un edifici i cobrar a cada arrendatari una quantitat basada en el percentatge de peus quadrats que ocupa. Una clàusula d'amortització en un contracte d'arrendament permet que si un edifici sigui ocupat inferior al 90 al 100 per cent, les despeses siguin calculades per a la quota pro-valorada de les despeses d'explotació dels inquilins fins als percentatges de 90 a 100 per cent.

La despesa bruta es paga com a lloguer addicional i, normalment, cobreix despeses variables, aquelles que poden pujar o baixar en un mes determinat en funció de l’ocupació i altres factors.

Els avantatges de Gross-Up per a propietaris

Aquest és un cas en el qual és possible que no obtingueu el que pagueu si sou el llogater. Com a exemple, diguem que Leo Landlord acaba d’adquirir un edifici comercial. Tom Tenant és el primer en arrendar-lo. Tom lloga 10.000 peus quadrats d’espai a la botiga. L’edifici és de 100.000 peus quadrats. Tom lloga el 10% de l’edifici.

En un escenari pro rata bàsic que divideix els costos variables entre els inquilins, Tom pagaria el 10% d’aquests costos perquè el 10% de l’edifici se li assigna. Però ara diguem que Leo té dificultats per trobar altres inquilins i aquest estat de coses continua alguns mesos. En absència d’una clàusula d’acumulació en el contracte de lloguer de Tom, Leo queda enganxat a la factura del 90% de les despeses que normalment haurien de pagar els seus llogaters simplement perquè no hi ha altres inquilins als quals pugui assignar-los.

Una clàusula de recompensa podria permetre-li copejar el percentatge de Tom al 50%, però probablement a 95 o 100% perquè és l'únic inquilí de l'edifici.

Com és aquesta fira?

Tom Tenant no pensa que aquest acord sigui just, però Tom és, de fet, l'únic arrendatari que es beneficia dels serveis inclosos en aquestes despeses variables. Leo Landlord no està beneficiant directament, de manera que es podria dir que és injust que ell hagi de pagar el 90 per cent dels serveis que només utilitza Tom. Potser una d’aquestes despeses implica mantenir càmeres de vigilància a l’aparcament. Com que no hi ha altres inquilins, els únics que vénen i vénen a aquest aparcament són els clients de Tom, per la qual cosa sembla raonable que Tom només pagui el servei.

Llegiu la impressió fina

Si esteu pensant en contractar un contracte de lloguer comercial, llegiu la petició de la lletra petita i protegiu-vos fent una tasca addicional. Si, efectivament, hi ha una clàusula d’amortització brossa, assegureu-vos que l’augment admissible es troba en percentatges raonables Si Tom paga tots els equips de vigilància, probablement lamenta que no hagi intentat negociar el percentatge a la baixa. El percentatge permès hauria d'establir-se clarament al contracte d'arrendament.

A més, si Tom hagués analitzat la història passada de Leo amb lloguer d'edificis comercials, potser hagi après que Leo històricament ha tingut dificultats per aconseguir i mantenir els inquilins per una raó o altra. O potser Leo no té experiència, és el seu primer intent d’inversió, per la qual cosa potser li prendrà una mica de temps per fer-ho bé. De qualsevol manera, és possible que Tom no vulgui entrar en un contracte de lloguer amb Leo que inclogui una clàusula d’ampliació per aquesta raó: és més probable que sigui un dels pocs llogaters a les instal·lacions en cada moment.

Si hi hagués set inquilins que arrendessin 70.000 peus quadrats des de Leo, la despesa bruta seria, bàsicament, la diferència entre el 70 per cent i el 95 o el 100 per cent, i aquesta diferència es dividiria entre els set llogaters.