Comissions de manteniment d'àrees comunes (CAM) en arrendament financer

Quan llogeu un espai comercial, pagueu més que només la superfície real que ocupareu. En molts contractes d'arrendament comercial, i especialment en arrendaments comercials i comercials, els costos addicionals són sovint denominats com a "manteniment de zones comunes" (CAM). En espais no industrials, podeu escoltar aquesta despesa denominada "Factor de càrrega", que inclou les tarifes de CAM. Els despeses de CAM es destinen a arrendataris de manera proporcional: com més lloguem un metratge quadrat, el major percentatge de despeses de CAM que ha de pagar.

Hi ha dos càlculs bàsics per a les tarifes de CAM: quotes de CAM variables, on l’import que un inquilí ha d’aportar augmenta basant-se en una sèrie de factors i en quotes de CAM, on les quotes són una quantitat fixa.

Les tarifes de CAM es poden pagar mensualment, trimestralment, anualment o fins i tot es cobren de tant en tant quan es requereixen reparacions importants de l'edifici o de tot el parc empresarial / industrial.

Les tarifes de CAM poden augmentar a un ritme diferent de la taxa d’arrendament mensual, ja que tendeixen a ser més variables. Com a resultat, és important que el vostre contracte d'arrendament indiqui la diferència entre les tarifes de CAM "variables" i les "fixes" i inclogui alguna mena de límit o deixeu clar el màxim que pot augmentar les tarifes de CAM cada any. Aquesta taxa d’increment hauria de ser una consideració diferent de la quantitat de renda bàsica que augmenti cada any.

Definicions de tarifes CAM: estret i enganyós

Moltes definicions en línia de tarifes de CAM les defineixen com a tarifes per a un inquilí que comparteix una part dels costos directes de mantenir àrees comunes molt específiques. Aquestes definicions simplificades no són del tot exactes i el propietari pot incloure molts costos indirectes com a tarifes de CAM que no són tan evidents. Aquesta pràctica ha estat debatuda intensament entre professionals de la indústria sobre si això és ètic, o fins i tot legal. En definitiva, mai no hauria de signar un contracte d’arrendament sense entendre quines són les tarifes de CAM el vostre arrendament comercial únic.

El propòsit de les taxes CAM

Totes les tarifes de CAM i Factor de càrrega tenen el mateix objectiu bàsic: exigir als inquilins que ajudin a cobrir les despeses directes del propietari per "àrees comunes". Les àrees comunes poden incloure tant internes (passadissos, ascensors, vestíbuls, banys públics, etc.) i despeses externes. (aparcaments, zones enjardinades, etc.).

Enumereu exactament el que tindran en compte els vostres honoraris de CAM en el contracte d'arrendament, la freqüència amb què es pagaran i quant es pot augmentar cada any. Si se us demanarà d’ajudar amb el cost de les renovacions principals, com ara el remodelatge d’un aparcament o qualsevol tipus de reparació d’estructures, feu-ho per escrit. El propietari ha d’enumerar quan s’han realitzat aquestes reparacions per última vegada i quan s’hagin de programar o preveu que es facin en el futur.

No tots els propietaris requeriran als llogaters que l'ajudin amb despeses com la coberta, el manteniment de l'estacionament i les reparacions estructurals. Realment no hi ha cap estàndard que s'apliqui als contractes d'arrendament, de manera que no us confieu en veure simplement "quotes CAM" al vostre arrendament; assegureu-vos que s'expliquen les tarifes de CAM

Un propietari pot incloure una àmplia gamma de despeses que figuren simplement com a "honoraris CAM" o "tarifes administratives", ja que són les despeses que el propietari paga pel benefici de tots els inquilins. Si les tarifes de CAM no estan clarament enumerades o explicades en un contracte d'arrendament, assegureu-vos de demanar-vos específicament si esteu pagant algun dels següents:

• Sistemes de seguretat o salaris o altres costos associats amb el personal de seguretat del lloc
• Permisos, impostos, assegurances o qualsevol despesa legal
• Publicitat, signes o altres despeses generals generades pel propietari per explotar o promocionar l'edifici (és a dir, els sous o els beneficis per a empleats in situ o fins i tot fora del lloc)
• Reparació i renovació del manteniment de la propietat, incloent addicions o redisseny de paisatgisme, pintura exterior, aparells d'il·luminació per a exteriors o d'estacionament, pavimentació o revestiment, cobertes o reparacions i actualitzacions de sistemes de fontaneria central, elèctrica, de clavegueram i de climatització.

• Els serveis públics, el lloguer o qualsevol altre cost de mantenir espais d’oficina d’arrendament independents, ja siguin o no

Comprendre Exactament Quines tarifes CAM es llisten al vostre contracte comercial

Aquí teniu un conte de precaució. El 1989, un professional de lloguer d’espai industrial per obrir una botiga d’art i consigna. El parc semblava estar en bones condicions, i el propietari era amic de la família del llogater i va tallar el lloguer en un terç com a cortesia. Com que aquest era el primer contracte d'arrendament industrial que el llogater havia signat, no van apreciar plenament el poder de les tarifes de CAM. En altres paraules, van signar un document legal vinculant sense cap idea del que signaven.

No sabien el que era un Triple Net Lease, només que haurien d’evitar la signatura d’un. Un contracte d'arrendament net triple és el menys favorable de tots els contractes d'arrendament dels llogaters; requereix que pagueu manteniment, impostos i assegurances. Quan el llogater va preguntar al propietari quin tipus d'arrendament estaven a punt de signar, el propietari mai no va esmentar el terme "Triple Net". En lloc d'això, el propietari va dir al llogater que el seu contracte de lloguer incloïa tarifes administratives i CAM. El que no es va adonar en aquell moment era que les tarifes administratives incloïen impostos, assegurances i molts altres costos molt cars.

Només un mes després del contracte d'arrendament, el propietari del parc va començar a realitzar grans reformes del parc, incloent el redisseny de les unitats frontals per aparèixer més com a espai comercial. S'han canviat els signes, es va repintar l'edifici i es van fer alguns canvis estructurals a la part frontal del parc industrial.

El projecte de llei es va dividir entre tots els inquilins i, tot i que el llogater tenia una unitat molt petita, estaven atrapats amb una factura de 5.000 dòlars, la seva part de les actualitzacions del parc, tot i que la seva unitat estava al costat i de cap manera es beneficiava directament de cap dels les millores. Altres llogaters van ser colpejats amb prop de 20.000 dòlars en renovacions. Si el llogater hagués llegit amb molta atenció el contracte d'arrendament, haurien sabut prou com a mínim per preguntar-se si hi ha previstes millores en un futur pròxim i veure que el que pensaven que era un simple contracte de lloguer era en realitat un triple lloguer net.