Factor de càrrega en un lloguer comercial i com calcular-lo

"Factor de càrrega" és un terme que fa referència al mètode de càlcul dels costos mensuals totals de lloguer a un arrendatari comercial. Combina peus quadrats utilitzables, a més d’un percentatge de peus quadrats d’àrees comunes de les quals s’espera que es beneficiaran els inquilins. De vegades es diu un factor "addicional" o un "espai comú".

El que compta com a àrees comunes

Les zones comunes poden incloure banys, vestíbuls, ascensors, escales i passadissos comuns. Són àrees on els clients, clients i empleats d'un arrendatari comercial poden tenir accés i es podrien utilitzar.

Peus quadrats utilitzables en el càlcul del factor de càrrega

Els càlculs del factor de càrrega comencen per identificar la diferència entre els peus quadrats utilitzables i rentables. Els peus quadrats utilitzables defineixen l'àrea que realment i únicament podeu ocupar i la vostra empresa. Altres inquilins no tenen accés a aquest espai. És la vostra botiga, la vostra oficina, la vostra ubicació.

Si llogeu un espai de botiga de 25 'x 20', teniu 500 metres quadrats d’espai útil. Aquesta és la vostra àrea i, probablement, la vostra empresa pot fer-ne ús. Si deixeu vacant un racó d'aquest espai, aquesta és la vostra elecció, però vosaltres podria utilitzeu aquest espai si voleu, de manera que contribueix als vostres peus quadrats utilitzables.

Vostè i els altres associats amb el seu negoci també poden utilitzar les zones comunes: els banys, el vestíbul, els ascensors, els passadissos i les escales, però no són part dels vostres peus quadrats utilitzables, ja que no són exclusivament els vostres.

Existeix una excepció si els peus quadrats utilitzables es divideixen en habitacions separades o en pisos separats. En aquest cas, qualsevol forma d’accés que els connecti contribuiria als vostres peus quadrats utilitzables. No són àrees comunes perquè altres inquilins i / o el propietari no els utilitzen.

Peus quadrats rentables en el càlcul del factor de càrrega

Ara que heu identificat els vostres peus quadrats útils, podeu calcular els vostres peus quadrats rentables afegint un percentatge de les àrees comunes que també i / o els vostres clients utilitzen. El percentatge sol ser establert pel propietari o propietari i es basa, en certa mesura, en la quantitat de metres quadrats que es pot utilitzar, en comparació amb els metres quadrats totals de l'edifici.

És possible que tingueu espai per negociar aquí. No hi ha cap percentatge uniforme, general, tot i que normalment no supera el 15 per cent. Pot dependre de si està llogant espai en una zona amb molts altres inquilins comercials, com ara un centre comercial. Si els vostres clients i clients també usen un aparcament gran, pot superar el percentatge.

Càlcul del factor de càrrega

Comenceu per la superfície total quadrada de la superfície de tot l’edifici. Ara resteu el fons quadrat de les zones comunes. Us deixeu un espai quadrat que es pot utilitzar, si més no si llogeu tot l’edifici en lloc d’espai en un centre comercial o un centre comercial. Dividiu l’espai total per l’important metratge quadrat per arribar al factor de càrrega.

Si els vostres càlculs arriben a una xifra del 20 per cent i el propietari ofereix un 15 per cent, probablement tingueu molt. Si arribeu a una xifra del 10 per cent i el propietari demana un 15 per cent, és possible que vulgueu negociar o obtenir l'ajut d'un professional de béns arrels per fer-ho.

També voldreu assenyalar si el factor de càrrega es pot ajustar en el vostre contracte de lloguer, subjecte a un nou càlcul després de la renovació. Fer negocis satisfactòriament es tracta de planificar. Si el negoci no creix i afrontareu un possible augment de factors de càrrega el proper any, això podria ser catastròfic. Els arrendaments comercials són ideals a llarg termini. No voleu canviar la vostra empresa.